住宅瑕疵担保履行法について

• 背景・経緯
• 法律概要
• 仕組み等
• 供託
• 保険
• 不具合が見つかった場合
• 紛争処理体制の整備（トラブルが起きたら）
• 義務付けの以外の保険について
• 関連リンク

背景・経緯

• 平成12年4月「住宅品質確保法」が制定され、住宅の主要構造部分の瑕疵について10年間の瑕疵担保責任を負うこととされました。
• 構造計算書偽装問題を契機に、売主等が倒産した場合、瑕疵担保責任が履行されない事態となりました。
• 平成19年5月に10年間の瑕疵担保履行を確実にするため「住宅瑕疵担保履行法」が制定されました。

法律概要

特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律

公布：平成19年5月30日

• 住宅瑕疵担保責任保険法人の指定や特別紛争処理体制の整備（平成20年4月1日施行）
• 新築住宅の売主等に対しての瑕疵担保責任を履行するための資力確保の義務付け（平成21年10月1日施行）
• 平成21年10月1日以降に新築住宅を引き渡す場合に適用。

仕組み等

10年間の瑕疵担保責任（住宅品質確保法）の履行の確保

• 建設業者、宅地建物取引業者に保険又は供託による資力確保措置を義務づけ。
• 万が一売主等の倒産などにより瑕疵の補修等ができなくなった場合でも、保証金の還付又は保険金により必要な費用が支払われます。

保険や供託の状況の届け出

• 年1回、建設業の許可や宅地建物取引業の免許を受けた国土交通大臣または都道府県知事に、保険や供託の状況の届け出が必要。
• 宮城県における届け出先
  • 宅地建物取引業者：建築宅地課（県庁9階）
  • 建設業法の許可を受けた建設業者：事業管理課（県庁8階）

資力確保措置

• 住宅建設瑕疵担保保証金等の供託
• 住宅瑕疵担保責任保険契約の締結

義務付け対象となる事業者

• 宅地建物取引業法の免許を受けた宅地建物取引業者
• 建設業法の許可を受けた建設業者
• 対象外:「建築一式工事1,500万円未満」又は「延べ面積150平方メートル未満の木造住宅」の工事は建設業法の対象とならないため、この範囲で工事をしている建設業法の対象とならない業者（ただし、任意で加入できる保険あり）

義務付け対象となる住宅：平成21年10月1日以降に引き渡される新築住宅

• 例:注文住宅、分譲住宅（建売住宅、マンション等）、賃貸住宅
• 中古住宅は義務付け対象外（ただし、既存住宅売買瑕疵保険あり）

対象となる部位：「住宅品質確保法」で定める10年の瑕疵担保責任の範囲と同じ

• 構造耐力上主要な産分：基礎、基礎ぐい、壁、柱、小屋組、土台、床版、屋根版、梁・桁等、筋かい等
• 雨水の浸入を防止する部分：屋根、建具、雨水排水管等

供託

事業者が保証金を供託

• 過去10年間に引き渡した新築住宅の戸数に応じて算定した額の保証金を法務局等に供託します。
• 制度施行当初は経過措置として低減されます。
• 供託金は瑕疵担保責任がなくなった時点で返還されます。
• 供託金の額の例
  • 1戸の場合:2,000万円
  • 100戸の場合:1億円

還付

• 売り主等が倒産などにより瑕疵担保責任が履行できなくなった場合
  住宅購入者等に対して、供託金の還付により、補修等に必要な費用が支払われます。
  （下図参照）

保険

事業者が「住宅瑕疵担保責任保険法人（指定保険法人）」と保険契約締結

• 保険料は掛け捨て
• 保険料は、各指定保険法人により異なります。
• 戸建て住宅の場合、戸当たり7～8万円前後
• 共同住宅（20戸）の場合、戸当たり4～5万円
• 保険加入においては、原則として基礎工事等の施工段階で検査を受ける必要があります。
• 「住宅瑕疵担保責任保険法人（指定保険法人）」は国土交通大臣が指定
  • （株）住宅あんしん保証（外部サイトへリンク）
  • 住宅保証機構（株）（外部サイトへリンク）
  • たてもの（株）（業務廃止平成23年9月14日）（外部サイトへリンク）
  • （株）日本住宅保証検査機構（外部サイトへリンク）
  • （株）ハウスジーメン（外部サイトへリンク）
  • ハウスプラス住宅保証（株）（外部サイトへリンク）

保険金

• 売り主等が倒産などにより瑕疵担保責任が履行できなくなった場合
  住宅購入者等に対して、保険金の支払いにより、補修等に必要な費用が支払われます。
  （下図参照）

不具合が見つかった場合の対応（引き渡し後10年の保証期間内）

保険による対応のケース

• 購入者等は、請負人もしくは売り主（売り主等）へ不具合を申し出、売り主等が瑕疵による不具合の補修等を行うこととなります。
• その場合、指定保険法人からは売り主等へ、補修費用の80%が保険金として支払われます。

申し出た時点で売り主等が倒産している場合

• 購入者等は補修費用を指定保険法人請求し、指定保険機関により瑕疵と判断された場合は、購入者等に補修費用の100%が保険金として支払われます。

供託による対応のケース

• 購入者は、売り主等へ不具合を申し出、売り主等が瑕疵による不具合の補修等を自己資金により行います。

申し出た時点で売り主等が倒産している場合

• 購入者等は、国土交通大臣の確認を受け、その上で、供託所に補修費用の還付請求を行い、費用が還付されます。

紛争処理体制の整備（トラブルが起きたら）

概要は次のとおりです。

詳しくは、住まいるダイヤル（国土交通大臣指定の相談窓口）にて受け付けていますのでご確認ください。

• 住まいるダイヤル（国土交通大臣指定の相談窓口）（外部サイトへリンク）

電話相談窓口（無料）

• 国土交通省から指定を受けたで住宅専門の窓口で、一級建築士による電話相談（無料）が受けられます。
• 住まいるダイヤル（10～17時。土日、祝日、年末年始を除く。）
  • 専用のフリーダイヤル（ナビダイヤルも利用可：0570-016-100）

専門家相談（無料）

• 最寄りの住宅紛争審査会で弁護士と建築士のペアによる無料の面談
• 住宅紛争審査会は、住宅品質確保法に基づき、弁護士会単位で国土交通大臣が指定

紛争処理

• 住宅紛争審査会（弁護士会）の専門家が契約当事者の間に入り迅速な解決を図る手続きです。
• 申請により「あっせん」「調停」「仲裁」を行います。
• 申請料1万円

義務付けの以外の保険について

• 義務付けの以外の保険商品については、中古住宅の売買やリフォーム工事など次のとおりです。
• 詳しくは、住宅瑕疵担保履行法および住まいのあんしん総合支援サイト（国土交通省）（外部サイトへリンク）にてご確認ください。

• 2022年10月1日以降に保険に加入している場合は、専用ダイヤルでの電話相談、専門家相談、紛争処理のサービスが受けられるようになりました。詳しくは、住まいるダイヤル（国土交通大臣指定の相談窓口）にて受け付けていますのでご確認ください。

関連リンク

• 住宅瑕疵担保履行法および住まいのあんしん総合支援サイト（国土交通省）（外部サイトへリンク）
• （公財）住宅リフォーム・紛争処理支援センター（外部サイトへリンク）
• 住宅の品質確保の促進等に関する法律（国土交通省）（外部サイトへリンク）
• 届出先について

  届出先の表

  届出者	担当窓口	リンク
  宅地建物取引業者	宮城県土木部建築宅地課	住宅瑕疵担保履行法の届出
  建設業者	宮城県土木部事業管理課	基準日における届出手続 引渡実績がない場合の届出手続