土地区画整理事業の手法

土地区画整理事業の特徴

土地区画整理事業は、道路や公園など公共施設が整備されていない古い市街地（既成市街地）、あるいは宅地の形状が不整形で宅地として利用するのに好ましくない場所、さらにはこれから市街化が予想される地区内において、公共施設の整備と同時に個々の宅地まで含めて整備する、総合的なまちづくりの手法です。

土地所有権者などから所有する土地の面積や位置などに応じて少しずつ土地を提供（減歩）していただき、これを道路や公園などの公共施設用地に当て、整備することによって、残りの土地（宅地）の利用価値を高め、質の高い市街地にします。

土地区画整理事業には次のような効果があります。

整理前の権利を保全しながら事業を行うため長年地元でつちかわれてきた地域のコミュニティがそのまま生かされます。
曲りくねった道路やすれ違いができなかった道路が、安全で快適な道路に生まれかわります。
子供の遊び場や憩いの場として、公園が確保されます。
地区内のすべての宅地が、道路に面し形の整った利用しやすいものとなり、境界も明確になります。
上・下水道やガスなどの供給処理施設を、一体的に整備することができます。

土地区画整理事業のイメージ

イメージ図

土地区画整理事業のしくみ

土地区画整理事業を実施するには、道路や公園を整備したり、既存の建物を移転したり、あるいは上下水道やガスを布設するなど、非常に多くの資金を必要とします。
その財源としては、地区内の土地所有者が減歩によって少しずつ出し合った土地（保留地）を売却して得る保留地処分金、都市計画道路の整備費、用地費分としての国庫補助金、道路・公園・河川などの管理者が新しく整備する公共施設の用地費として負担する公共施設管理者負担金、市町村の単独費・助成金などがあります。

換地

土地区画整理事業では、道路、公園、広場などを整備すると同時に、安全で使い勝手のよい宅地に作り替えるため、従来の宅地と施行後の宅地とで、形状や面積、位置などが変わります。この従来の宅地に変わるものとして生み出された宅地を「換地」といいます。換地をする場合には、従来の宅地と換地先の条件が、位置、面積、利用などにおいて、できるだけ同じ条件になるようにすることを原則としています。

減歩

事業区域内で新しく整備される生活道路、街区公園などの用地は、換地を定める際に、すべての土地所有者に宅地の一部を少しずつ出し合って負担していただきます。これを「公共減歩」といいます。また土地区画整理事業では、土地（保留地）を売却することによって事業費の一部をまかないますが、このために土地を提供していただくことを「保留地減歩」といいます。保留地も、それぞれの土地から公平に出し合って作ります。

権利の移行

土地区画整理事業地区内の土地にある所有権、地上権、永小作権、賃借権などの諸権利は、そのまま換地先に移ります。このように権利関係は換地前と全く変わりませんから、もとの生活状態を維持しながらまちづくりを行えます。